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Zelador no condomínio

Zelador: o braço direito do síndico

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00Só para exemplificar, é o zelador quem fiscaliza as áreas comuns, verifica o funcionamento dos equipamentos em geral, controla os afazeres diários, semanais ou mensais do condomínio. Dessa forma, o zelador é o braço direito do síndico. 

Que conhecimentos e habilidades considerar para contratar um bom zelador?  

Contar com um bom zelador é essencial para o funcionamento de um condomínio. Mas existem poucos cursos de capacitação para a função. Portanto, leve em consideração a experiência, bem como proatividade e dedicação. Além disso, é muito importante que o zelador esteja preparado para lidar com questões de segurança. 

Ademais, toda a demanda de um condomínio exige organização e planejamento. Bem como o trato com os outros funcionários, condôminos e inquilinos pede que o zelador seja firme, mas também discreto e ético. Só para ilustrar, é ele quem recebe as reclamações dos moradores e as repassa ao síndico. 

O que não é função do zelador?

É preciso tomar cuidado com o desvio de função ou acúmulo de cargos quando se discute a contratação de um zelador. Primeiramente, ele não pode fazer serviços sem que o síndico aprove. Em segundo lugar, não é justo nem correto perante a lei, sobrecarregá-lo com funções que não eram dele a princípio.

Geralmente, ele supervisiona o trabalho dos outros funcionários e muitas vezes auxilia-os em suas funções. Mas não pode substituí-los ficando na portaria, limpando a piscina ou efetuando reparos, por exemplo. O zelador precisa saber como funcionam todas as instalações do condomínio. No entanto, jamais deve substituir a mão-de-obra especializada.

Terceirizando a função: o zelador móvel

Algumas administradoras de condomínio oferecem serviços terceirizados de zelador. No caso da Gestocon, os clientes contam com o Zelador Móvel. Tal serviço tem por objetivo auxiliar o síndico em atividades rotineiras do condomínio. 

Ademais, como está constantemente preocupada com o nível de conhecimento de seus colaboradores, a Gestocon investe em treinamentos internos e externos. Assim, a capacidade técnica dos mesmos é sempre renovada diante das necessidades impostas pela dinâmica das leis condominiais e do convívio diário.

Além disso, a Gestocon oferece plantões nos finais de semana e feriados para solução de problemas emergenciais.

Inadimplência no condomínio

Inadimplência: um verdadeiro fantasma para a gestão do condomínio

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A multa por inadimplência de condomínio foi reduzida pelo Código Civil de 20% para 2%. Desta forma, como a multa ficou menor que a de outros pagamentos, condomínio acaba sendo a última conta na lista de prioridades. Tal cenário de inadimplência é um verdadeiro fantasma para a gestão do condomínio. Pois dificulta a manutenção dos serviços básicos e pode até aumentar a taxa para os adimplentes, gerando mais inadimplência. 

Como lidar com a inadimplência

O síndico deve acompanhar de perto a situação financeira do condomínio. Isso significa acessos semanais aos canais de informação para saber quem está em dia ou não com sua taxa. Além disso, é importante ficar atento sobre quem está em processo de acordo ou enfrentando ações na justiça. 

Um recurso é protestar as contas atrasadas em cartório. Assim, se o condômino não pagar no prazo estipulado, tem seu nome incluído em listas sujas dos serviços de análise de crédito. E, com o nome negativado, não pode contrair empréstimos ou fazer crediários. Contudo, o ideal é que essa medida conte com a assessoria jurídica da administradora ou de um advogado especialista.

Como a administradora pode ajudar a diminuir a inadimplência

A agilidade da administradora em cobrar os condomínios logo após o vencimento pode fazer toda a diferença. Além de evitar desgastes desnecessários. Se após as cobranças amigáveis não houver quitação, é possível contar com os serviços de cobrança. A Gestocon, por exemplo, possui parceria com a Priori Cobranças para realizar esse tipo de serviço. 

Esse tipo de empresa costuma cobrar seus serviços daqueles que estão em atraso. Medida que acelera o pagamento das contas em atraso. Ademais, isso evita que os adimplentes precisem arcar com mais uma despesa. 

A conscientização e a conversa podem ajudar mais do que o síndico imagina

Alguns condôminos não fazem ideia de como funciona a gestão financeira de um condomínio. Explicar para todos como se forma a taxa condominial e para que ela é utilizada pode ser um bom caminho. Da mesma maneira, mostrar o impacto da inadimplência na saúde e no bom funcionamento do condomínio é uma maneira de educar sobre a importância do pagamento em dia.  

Vazamento

Vazamentos no condomínio: as responsabilidades de cada um

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Alguns dos maiores causadores de discussões em condomínios são os vazamentos. Contudo, é preciso lembrar que condômino e condomínio têm obrigações sobre o problema. Se o vazamento for no encanamento geral, a responsabilidade é do síndico. Mas se há infiltração de um apartamento para o outro, a unidade com falhas precisa arcar com os custos de reparação. 

O que diz o Código Civil sobre vazamentos no condomínio

O Código Civil determina que se o síndico for omisso na correção dos vazamentos, e isso ficar provado, o morador pode solucionar o problema e, depois, cobrar do condomínio. Da mesma forma, ninguém pode provocar dano ao outro. 

Portanto, quem possui vazamentos em seu apartamento precisa repará-los e ressarcir os estragos causados. Ademais, em caso de dúvidas sobre o foco do vazamento, é possível contratar um encanador ou engenheiro para detectar a origem do problema. 

Como fazer a manutenção para evitar vazamentos no condomínio

A manutenção e a troca das chamadas colunas – canos verticais – precisam ser realizadas e programadas com periodicidade. Só para exemplificar, quando a água apresenta ferrugem é um indício de corrosão no tubo galvanizado. Por consequência, não haverá apenas vazamentos no condomínio, mas riscos à saúde dos moradores. 

Administradoras de condomínio como a Gestocon oferecem equipe operacional preparada para ajudar o síndico em situações como essa. As ações incluem desde a fiscalização das edificações para verificação, até a cotação dos serviços de reparo e manutenção. 

Como lidar com os vazamentos nas leis de condomínio

Como já explicamos aqui no blog, a Convenção é a lei máxima de um condomínio. Por isso, precisa detalhar todas as regras sobre a conduta dos condôminos. Além disso, também precisa estabelecer disposições sobre o próprio condomínio. Sendo assim, nada impede que a Convenção estabeleça regras para os casos de vazamentos no condomínio. 

Contudo, é preciso lembrar que nenhuma regra nela pode ir contra o Código Civil. E este dispõe sobre o rateio das despesas e as responsabilidades. Por fim, o melhor é que o síndico esteja bem amparado legalmente ao lidar com situações como os vazamentos no condomínio.   

 

Acessibilidade no condôminio

Acessibilidade no condomínio: como garantir o direito de locomoção

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Criar a possibilidade de acesso a todos não é só uma questão legal, mas de cidadania. Só para exemplificar, indivíduos com mobilidade reduzida são pessoas com deficiência, mas também aqueles em alguma situação ocasional de dificuldade de locomoção. Por isso, a acessibilidade no condomínio é necessária para garantir o direito constitucional de ir e vir.  

Acessibilidade deve contemplar todas as áreas comuns

O síndico deve assegurar condições de acesso não só para a unidade da pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida. Decerto que todas as áreas comuns do condomínio também precisam ser acessíveis. Só para ilustrar, entram na lista garagem, salão de festas, piscina, quadra e qualquer outra comodidade que a edificação ofereça. 

Contudo, essa circulação deve ser feita de maneira segura e autônoma. Não basta que o equipamento de acessibilidade exista, ele precisa cumprir seu objetivo. Ou seja, precisa estar funcionando corretamente. Além disso, a discriminação ou omissão por parte do síndico podem ser denunciados às autoridades e configurar crime. 

Como fazer as adaptações necessárias à acessibilidade?

Adaptar o condomínio demanda uma análise técnica. Isso porque as modificações devem ser feitas dentro das possibilidades estruturais. Mas há questões prioritárias e de baixo custo que podem ser resolvidas rapidamente. Sem dúvidas, a instalação de rampas de acesso é um delas. 

Por se tratar de uma determinação legal, não há necessidade de aprovação em assembleia para a realização das adaptações. Mas o ideal é que a necessidade legal e social da obra seja discutida entre os condôminos. Ademais, planos de acessibilidade valorizam o imóvel perante outros que não possuem as mesmas características.  

Vagas acessíveis independem de obras e adaptações 

Sob o mesmo ponto de vista, quem tem dificuldades para se movimentar ou usa cadeira de rodas deve ter preferência em relação às vagas de garagem. Remanejar vagas para que a pessoa com deficiência ou o portador de mobilidade reduzida estacione mais perto da entrada ou do elevador não exige gastos. 

A relutância injustificada em proporcionar acessibilidade pode gerar ações na justiça. Tanto quanto indenizações por danos morais. Tudo isso, pode acabar saindo mais caro ao condomínio do que uma simples reforma.

 

síndico

Síndico profissional: experiência e imparcialidade

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É preciso que cada condomínio avalie suas necessidades e a disponibilidade dos condôminos antes de escolher profissionalizar seu representante. A saber, o síndico profissional tem mais experiência administrativa e maior imparcialidade para mediar conflitos. Geralmente, empresas como a Gestocon oferecem esse tipo de serviço, o que pode facilitar muito o dia-a-dia do condomínio. 

Síndico profissional melhora o ambiente condominial

Assumir o papel de síndico do condomínio pode ser uma tarefa árdua. Afinal, o cargo exige conhecimentos específicos e disponibilidade – o que pode ser ainda mais difícil de administrar quando se somam trabalho, família e lazer. Além disso, poucos sabem diferenciar o síndico do morador e o convívio pode se tornar difícil.

Nesse cenário, a imparcialidade do síndico profissional é uma grande vantagem. Especialmente, porque não há vínculo pessoal com os moradores e funcionários. Ou seja, as normas serão cumpridas sem desgastes, constrangimentos ou mal estar no ambiente condominial.

Um gestor de negócios a serviço do condomínio

Além de trato interpessoal, um profissional verdadeiramente preparado possui conhecimento administrativo e contábil. O que faz do síndico profissional um gestor de negócios a serviço do

condomínio. Portanto, o trabalho bem feito levará a otimização dos recursos, redução de custos e melhor aproveitamento do orçamento. 

Ademais, o síndico profissional está atualizado em relação às normas técnicas, Código Civil, legislações e demais regras de que depende o bom andamento do condomínio. Além disso, assim como acontece com o síndico morador, o síndico profissional também responde civil e criminalmente pelo condomínio. 

Sobre a Gestocon

A Gestocon oferece o serviço de Sindicância, uma tendência atual, pois, a cada dia, novas regulamentações surgem e comprometem a qualidade e regularidade de diversas questões condominiais.

Mesmo porque, o Síndico Profissional, através de seu conhecimento, poderá atender todas as questões cotidianas de seu condomínio. Tudo isso de forma neutra e, especialmente, profissional, minimizando quaisquer problemas futuros.

Além disso, nesse pacote estão incluídos também os serviços de Cobrança, Cogestão e Administração Condominial.

Vaga de garagem do condomínio

Garagem do condomínio: mesmo vagas privativas precisam seguir as regras

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Apesar de garantir conforto e comodidade, a garagem também pode ser a origem de vários problemas. Nem todo condomínio possui vagas para todos os moradores. Ou ainda, não possui um sistema de distribuição e utilização eficiente das vagas quando elas são coletivas ou rotativas. Contudo, para evitar desgastes o fato é que na garagem do condomínio, mesmo as vagas privativas precisam seguir as regras. 

Tipos de vagas na garagem do condomínio 

Muitos condomínios não possuem vagas para todas as unidades. Nesses casos, normalmente os espaços fazem parte da área comum do condomínio, que concede aos moradores o direito de uso. São as chamadas vagas indeterminadas. Já as vagas autônomas não vão vinculadas a nenhuma unidade e possuem escritura e fração ideal próprias. 

Por outro lado, as vinculadas fazem parte da escritura do imóvel. Ou seja são uma propriedade individual e privativa do condômino. Mas isso não significa que ele possa usá-la como bem entender. Apesar de privada, sua utilização está subordinada às leis estabelecidas pelo Regimento Interno e/ou Convenção do Condomínio.   

Subutilização e aluguel das vagas na garagem do condomínio

É imprescindível que os documentos que regem o condomínio estabeleçam que as vagas de garagem só podem ser usadas para sua real função: guardar automóveis. Antes de mais nada, não permita que os moradores usufruam da garagem como depósito. Dependendo do que está sendo guardado, a segurança de todos pode ser posta em risco. Ademais, em caso de acidentes, o condomínio pode ser responsabilizado por negligência. 

Por sua vez, desde que a convenção não diga nada em contrário, o morador pode alugar ou vender a garagem que não utiliza para outro morador.  No entanto, é importante que o condomínio também regulamente os termos nos quais o aluguel deve ser acordado. Já, a venda e o aluguel da garagem para não moradores é proibida por lei federal.

Danos causados aos veículos estacionados na garagem do condomínio

Antes de tudo, o condomínio não pode ser responsabilizado por possíveis danos, mesmo se existirem câmeras ou alarmes. Por outro lado, se disponibilizar funcionário para a segurança do local, passa a assumir o compromisso. Na maioria das vezes, o seguro condominial só engloba o furto do veículo da propriedade. 

Assim sendo, a convenção deve estabelecer as linhas de ação para ocasiões de roubo, danos e outros problemas. Só para exemplificar, quando o dano é causado por outro morador, o condomínio, na figura do síndico, terá papel mediador na solução da contenda.

Salão de festa no condomínio

Salão de festas do condomínio: é preciso estabelecer regras bem definidas

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Apesar de ser um espaço de lazer do condomínio, quase sempre, o salão de festas é usado de forma particular pelos condôminos. Contudo, geralmente, os condomínios possuem apenas um  para atender às necessidades de várias unidades. Sendo assim, é preciso estabelecer regras bem definidas para o uso do salão de festas do condomínio. 

Como definir as regras para o uso do salão de festas? 

Todas as normas que regulamentam o uso devem estar claras na convenção do condomínio e/ou regimento interno. Sendo assim, tais regras devem ter sido previamente aprovadas pelas maioria dos condôminos presentes em assembleia. Isso significa que cada condomínio tem autonomia para estabelecer as regras de acordo com o perfil de seus moradores e suas necessidades.

Entretanto, alguns itens são unanimidade. Só para exemplificar, não há como se administrar a utilização de um salão de festas sem agenda. Estabelecer uma taxa de aluguel é outra medida comum. De outra maneira, alguns gastos gerados pelas festas – energia, água, limpeza – acabariam sendo divididos para todos os condôminos. 

O uso do salão de festas não pode ferir a lei do silêncio   

Outro ponto chave na administração do salão de festas do condomínio é a Lei do Silêncio. Ou seja, a regulamentação para uso do salão também precisa deixar claros os horários e limites sonoros. Não é necessário que as festas acabem às 22h – horário estabelecido pela Lei do Silêncio – mas não pode haver barulho após esse horário. 

Da mesma forma, o condomínio é livre para autorizar ou não o uso de música ao vivo. Mas para isso, as leis municipais sobre o assunto precisam ser levadas em consideração. No caso de descumprimento, quem desrespeitou as regras está sujeito à multa.    

Cuidados adicionais com o salão de festas do condomínio 

O salão de festas do condomínio não pode ser utilizado para eventos de cunho religioso ou político. Por isso, certifique-se de que o morador que está efetuando a reserva está ciente das regras de uso. Cabe, inclusive orientar sobre o perigo de os convidados circularem por outras áreas do condomínio, como a garagem.

Além disso, exigir uma relação dos convidados também é importante para garantir o controle na entrada e saída da festa. Ademais, quem faz a reserva precisa zelar pela conservação do lugar, durante e depois do evento. O ambiente deve ser entregue em condições adequadas, sem nenhum item quebrado ou deteriorado.

 

Férias escolares no condomínio

Férias escolares: o condomínio precisa ser um ambiente seguro para as brincadeiras

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As férias escolares chegaram e, com elas, intensifica-se o uso das áreas de lazer. Por isso, é preciso que o síndico tenha cuidado redobrado e esclareça junto aos pais e responsáveis as condutas necessárias. Bem como dê atenção à manutenção do playground e piscinas – como já discutimos aqui no blog. Afinal, nas férias escolares, o condomínio precisa ser um ambiente seguro para as brincadeiras. 

Crie um calendário de recreação para as férias escolares

Uma maneira eficaz de garantir que o mês de férias transcorra de forma tranquila é criar e/ou disponibilizar opções de atividades aproveitando as áreas comuns do condomínio. Assim, as crianças se concentram em espaços específicos e preparados para recebê-las. Só para exemplificar, é possível reorganizar o playground, criar campeonatos esportivos, competições de jogos de tabuleiro e até mesmo de videogame.

Outra opção é contratar profissionais especializados em atividades de recreação. Nesse caso, o maior cuidado é em relação à escolha de pessoas capacitadas para a função. Se o condomínio tiver piscina, vale a pena também investir na contratação de mais salva-vidas para o período de férias escolares. 

Limite o acesso das crianças à espaços perigosos não só durante as férias

Essa é uma dica que vale para todos os períodos do ano. Mas com as crianças por mais tempo nas áreas comuns, o perigo aumenta. Portanto, crie mecanismos que impeçam o acesso não autorizado. A saber, é possível utilizar sistemas de senha, cartões ou mesmo biometria para limitar a entrada em academias, saunas e outros espaços potencialmente perigosos. 

Além disso, atualize as listas de visitantes ou crie listas específicas para o período. É recomendado ainda solicitar que a gerência seja avisada com antecedência sobre as visitas. Se o condomínio for muito grande, há a possibilidade de criar um rodízio para o uso de áreas como churrasqueiras e piscina – o permite que os condôminos recebam mais visitantes de uma única vez. 

Aplique sanções quando as regras forem desrespeitadas

Para garantir que as regras sejam respeitadas, muitas vezes, é preciso aplicar as sanções cabíveis. Estabeleça horários e regras claras para o uso das áreas comuns, bem como uma idade mínima para que as crianças brinquem desacompanhadas. Crianças pequenas devem estar sempre na companhia dos pais. 

O responsáveis tanto pela integridade quanto pelo comportamento inapropriado das crianças são os pais. Assim, eles quem devem ser advertidos em casos de problemas e com quem os impasses devem ser resolvidos. Por isso, oriente os funcionários a entrar em contato com o responsável. 

Jardim no Condomínio

Jardim no condomínio é sinônimo de qualidade de vida

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Um jardim bem cuidado valoriza o empreendimento como um todo. Além disso, o contato com a natureza faz bem para a saúde e aumenta o bem-estar. Ter um jardim no condomínio é sinônimo de qualidade de vida. Ademais, ajuda a diminuir a temperatura, serve de abrigo para pássaros, minimiza os ruídos, aumenta a qualidade do ar e possibilita mais sombras.

Como cuidar bem do jardim?

Qualquer condomínio pode ter um jardim, afinal eles podem ser construídos em qualquer espaço. Mas cuidar deles é tarefa para mão de obra especializada. Sobretudo porque somente o jardineiro ou paisagista saberá adequar as espécies às particularidades do local. Assim como estabelecer uma harmonia entre cores, formas, textura e estrutura. Também é o profissional quem vai orientar sobre as necessidades do jardim em cada época do ano – adubo, poda, água, replantio.

Seja como for, não abra mão da manutenção periódica, a falta dela pode comprometer a estrutura, o solo e as plantas. Quanto quanto, cabe ao síndico estabelecer as regras de uso para o jardim. Realize uma campanha educativa e coloque placas sobre não pisar na grama, jogar lixo no local adequado e não arrancar as plantas.

O jardim é responsabilidade do síndico pela lei

Assim como acontece com os outros espaços do condomínio, a manutenção do jardim, por lei, é responsabilidade do síndico. Isso significa que ele precisa estar atento não só aos cuidados periódicos com as plantas, mas também com o controle de pragas. Afinal, as plantas servem de morada para insetos, acumulam água da chuva e suas raízes podem danificar o calçamento.

Contudo, mesmo tendo sido plantadas pelo condomínio, as árvores das calçadas são propriedade pública. Portanto, para fazer qualquer tipo de intervenção é preciso ter autorização municipal ou solicitar o serviço aos órgãos competentes. Caso contrário, o síndico está sujeito à multa e processo.

 

Gestão condominial

O que fazer e o que não fazer para garantir uma boa gestão

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Ser síndico, além de disposição e boa vontade, exige um conjunto de habilidades em várias áreas. Mas a maioria dos síndicos têm pouca ou nenhuma experiência em gestão. Antes de mais nada é preciso capacidade de adaptação e para tomar decisões com rapidez. Ademais, qualquer escolha errada tem consequências para todos os condôminos e pode significar gastos em excesso a curto, médio e longo prazo.

Por isso, o Blog da Gestocon separou algumas dicas para te ajudar a fazer uma gestão de qualidade.

Cuidado para não extrapolar seus poderes como gestor

Um bom gestor conhece bem aquilo que administra. Sendo assim, é muito importante que o síndico conheça a Convenção e o Regimento Interno de seu condomínio. Isso ajuda a definir claramente quais são as responsabilidades e poderes diante dos assuntos administrativos. Por consequência, o que está descrito nos documentos deve ser seguido à risca.

Conte com a ajuda de profissionais na gestão do seu condomínio

Ter uma administradora de condomínios como aliada pode fazer toda a diferença na gestão do seu condomínio. Com ajuda profissional a disposição é possível tirar dúvidas com precisão e segurança. Além disso, algumas questões fogem da esfera administrativa e, geralmente, empresas como a Gestocon possuem um time de profissionais de todas as áreas prontos para atender as necessidades do síndico e do condomínio.

Uma boa gestão passa pelo bom relacionamento

Boa comunicação gera confiança. Com o intuito de garantir o bom relacionamento com todos os condôminos, seja sempre cordial, imparcial e paciente. Decerto que o síndico precisa estar sempre disposto a ouvir e ajudar. Isso envolve escutar reclamações, resolver problemas e mediar conflitos. Aliás, esteja sempre à frente, antecipe os questionamentos e elabore soluções.

Sobre a Gestocon

Na Gestocon, todos os departamentos e parceiros são integrados ao processo, visando a atender de forma eficaz as necessidades inerentes à vida condominial. Assim você tem todo o aporte para conduzir uma gestão eficiente e comprometida.