Existem discussões acerca ilegalidade da cobrança de taxas de condomínio diversas, em virtude de fração ideal, igualmente diferenciada, à luz da decisão proferida no Recurso Especial nº. 1.104.352–MG (2008/0256572-9) pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ.
Com efeito, em 06 de junho de 2013, foi divulgada no “Portal Hoje Em Dia” (http://www.hojeemdia.com.br), pelo advogado colunista Kênio Pereira, uma notícia tratando de decisão proferida pelo STJ, que anulou a cobrança de taxas condominiais com base no critério da fração ideal e determinou o pagamento igualitário entre todas as unidades que compõem o condomínio objeto da ação judicial.
Ainda de acordo com a notícia, a referida decisão confirmou o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais,
“[…] no sentido de que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho.”
Segundo consta, em que pese o ordenamento jurídico vigente defina como regra a cobrança por fração ideal, confere igualmente, como exceção, liberdade à Assembléia Geral de adotar outro critério que seja considerado mais justo, para que seja cobrado o que cada unidade efetivamente utiliza dos serviços prestados em áreas comuns, tais quais, portaria, escada, elevadores etc.
Além disso, especificamente no caso em análise, foi verificado, através de perícia judicial, que as unidades maiores possuem os mesmos gastos que os apartamentos tipo, posto que as despesas que geram o rateio de despesas decorrem do uso de áreas comuns, que supostamente são utilizados igualmente por todos os condôminos, independentemente do tamanho interno das unidades imobiliárias.
Em arremate, o advogado colunista Kênio Pereira conclui que o STJ teria decidido que quando o empreendimento possui unidades de diferentes tamanhos, tornar-se-ia inviável a cobrança pela fração ideal por supostamente gerar enriquecimento ilícito dos proprietários dos apartamentos tipo, o que é vedado pelo artigo 884 do Código Civil.
Nesse sentido, cumpre evidenciar que esta notícia se espalhou pelo mundo jurídico de tal forma que motivou o próprio Superior Tribunal de Justiça a divulgar uma nota de esclarecimento, informando tratar-se de uma constatação verdadeiramente equivocada.
Em primeiro plano, é preciso que se esclareça que o caso submetido à apreciação judicial girava em torno de um diminuto condomínio edilício de apenas seis unidades. Os condôminos do aludido condomínio decidiram alterar, em Assembléia, a Convenção Condominial que originariamente previa que as despesas condominiais fossem divididas igualmente entre as unidades, para que o rateio passasse a respeitar a fração ideal relativa a cada unidade imobiliária. E como um único condômino era proprietário de uma unidade de maior área interna, este propôs ação junto ao Poder Judiciário para que a deliberação fosse declarada ilegal, já que importaria em elevação de despesas.
Como dito, no bojo do processo foi realizada uma perícia que não logrou êxito em comprovar diferenças entre as despesas comuns, geradas pelos apartamentos tipo, e aquela geradas pela unidade de maior área. Assim, com base nesta conclusão pericial, foi proferida decisão pelo Tribunal de Justiça/MG no sentido de que, naquele caso especifico, a cobrança com base na fração ideal importaria em enriquecimento ilícito dos demais condôminos.
Desta feita, o Condomínio recorreu ao STJ, alegando que os artigos 1.336, inciso I, do Código Civil e 12, § 1º, da Lei nº. 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias) foram violados, uma vez que definem como regra a cobrança de taxas condominiais por fração ideal, sequer discutindo a questão do suposto enriquecimento ilícito verificado na situação específica. Veja-se, abaixo a inteligente dicção de ambos os dispositivos legais:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
Como se vê, os artigos acima destacados afirmam categoricamente ser dever do condômino a contribuição para as despesas do condomínio na exata proporção da fração ideal de suas unidades, ressalvados os casos onde houver disposição em sentido contrário, desde que aprovado em assembleia.
Com efeito, é preciso ressaltar que a cobrança com base no critério da fração ideal é perfeitamente válida, traduzindo, em verdade, regra geral na seara das despesas condominiais, a menos que se caracterize, na situação concreta, o enriquecimento ilícito, já que se trata de cláusula geral que está positivada no ordenamento jurídico (vide artigo 884 do Código Civil) e que é amplamente vedada.
Conforme já asseverado anteriormente, o artigo 884 do Código Civil (que trata da vedação ao enriquecimento ilícito) sequer foi apontado como infringido no corpo do recurso interposto em face do acórdão exarado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais, o que ensejou a rejeição do apelo, por parte do STJ, em virtude da ausência de condições processuais de admissibilidade recursal. Nesse sentido, vejamos a nota de esclarecimento disponibilizada pela Corte Superior:
[…] No entanto, conforme apontou o magistrado, a decisão da justiça mineira está fundamentada na proibição ao enriquecimento sem causa, ou ilícito. Como o condomínio recorrente deixou de contestar esse fundamento, e ele sozinho seria suficiente para manter a decisão do TJMG, independentemente da discussão sobre os artigos que tratam da divisão de despesas condominiais, o recurso não poderia ser analisado.
Assim, o STJ não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o acerto ou erro da decisao do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, pela falta de ataque a um fundamento autônomo e suficiente para mantê-la. Ou seja: o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não é possível, pois sequer entrou nesse tema. Assim, o entendimento da justiça mineira ficou mantido, mas por razões meramente processuais. (Grifou-se).
Evidente, portanto, que a suposta ilegalidade do rateio por fração ideal é insustentável, mormente por que o STJ sequer se manifestou acerca do tema. Em verdade, a doutrina e a jurisprudência majoritárias reconhecem a ausência de ilegalidade tanto no âmbito da cobrança com base no rateio por fração ideal, como pelo critério igualitário de despesas, se assim foi deliberado em assembleia, haja vista que a lei confere ampla liberdade no que se refere à estipulação da contribuição.
Destaque-se que o fato do rateio igualitário dos débitos condominiais ser uma possibilidade legalmente instituída, não significa, por si só, que a cobrança das taxas de condomínio de acordo com a fração ideal configure ato ilícito, uma vez que consiste em faculdade conferida por lei, em homenagem ao princípio da autonomia da vontade. É imperioso que reste demonstrado, na situação concreta, o enriquecimento sem causa.
Nesta senda, é possível concluir que qualquer que seja o critério adotado pela Convenção Condominial, observando-se o quórum necessário em assembleia, não haverá que se falar em ilegalidade, uma vez que a legislação confere ampla liberdade aos condôminos nesse tocante. Para que tal deliberação seja considerada irregular, deve-se demonstrar de maneira cabal o enriquecimento ilícito dos demais condôminos.
No caso analisado pelo Tribunal de Justiça/MG, a perícia não encontrou fundamentos suficientes para que a unidade de maior área tivesse mais despesas que as demais. Todavia, pontue-se que toda perícia judicial é orientada pelos quesitos formulados pelas partes e pelo próprio magistrado, sendo o resultado aplicável tão somente à situação avaliada, já que se trata de uma diligência bastante direcionada.
Como se sabe, as frações ideais representam a proporção dos direitos de propriedade sobre as áreas comuns e sobre o terreno como um todo, que são atrelados inequivocamente à unidade autônoma.
Em regra, a fração ideal é obtida mediante cálculos realizados pelo incorporador e são diretamente proporcionais ao tamanho da unidade. Por essa razão, o ordenamento jurídico parte do pressuposto que as despesas devem ser rateadas proporcionalmente de acordo com as frações ideais de cada unidade autônoma, definindo, como regra geral, a cobrança das taxas à luz do referido critério, e ressalvando, por outro lado, a liberdade dos moradores de definirem outro parâmetro que considerem mais adequado.
E a justificativa para tal opção legislativa é muito simples: unidades maiores potencialmente podem suportar um maior uso pelas pessoas, possuindo um maior número de cômodos, de vagas de garagens, etc.
Em outros termos, diversas são as linhas de argumentações que militam em favor da legalidade da cobrança das taxas de condomínio por fração ideal, sem prejuízo das demais modalidades de cobrança que porventura venham a ser estipuladas tanto pelo incorporador como pelo próprio Condomínio.
Ademais disto, é importante salientar que a legalidade dos dispositivos que disciplinam a matéria, a saber, os artigos 1.336, inciso I, do Código Civil e 12, § 1º, da Lei nº. 4.591/64, jamais fora questionada, sendo a sua aplicação amplamente admitida na prática forense.
Esclareça-se, inclusive, que a cobrança segundo o critério da fração ideal é adotada em caráter universal. Vale dizer, em todos os países do mundo adota-se este paradigma geral, valendo citar, apenas para efeitos didáticos, a legislação espanhola (Artículo 393. El concurso de los partícipes, tanto en los benefícios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.) e portuguesa (Artigo 1424. Encargos de conservação e fruição. 1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de servios de interesse comum são pagas pelos condóminos sem proporção do valor das suas fracções.), que disciplinam a questão neste mesmo sentido.
Atualmente, com vistas a estipular uma cobrança condominial cada vez mais justa e próxima do efetivo dispêndio de cada um dos condôminos, tem-se adotado inúmeras medidas com o objetivo de individualizar as despesas ligadas ao uso, bem como aquelas que decorrem da conservação do empreendimento. São elas: implementação de hidrômetros individualizados; definição de taxas para utilização das áreas comuns, como salões de festa, área gourmet das piscinas, etc.
Por isso mesmo, a lei, a despeito de fixar como regra geral o rateio da contribuição condominial segundo a fração ideal, permite ao Condomínio deliberar outras formas de cobrança, segundo critérios de boa-fé objetiva, razoabilidade e proporcionalidade que devem orientar as relações privadas.
Saliente-se, outrossim, que as decisões judiciais que supostamente negaram a legalidade do rateio por fração ideal possuem em comum o fato de que a convenção originária previa a contribuição igualitária por unidade, tendo a maioria promovido, com nítida intenção de locupletar-se indevidamente, a modificação de suas disposições. Neste caso, é inegável a possibilidade de intervenção judicial, especialmente para assegurar todos os princípios que regem o direito.
Em outros termos, acaso se verifique que efetivamente houve violação da principiologia do ordenamento no caso concreto, o Juízo poderá até mesmo retirar a autonomia da assembleia e anular eventual deliberação que comprovadamente tenha o objetivo de prejudicar os demais condôminos e garantir vantagens injustas.
Como dito, o custo da contribuição condominial é idealizado desde a elaboração do projeto que se edificará sobre o terreno, quando da divisão do empreendimento em unidades autônomas para comercialização. Sem dúvidas, a mudança das regras já postas impõe uma surpresa aos adquirentes, porém uma intervenção judicial somente deve ser adotada nos casos onde se verificar uma evidente desproporcionalidade e o enriquecimento ilícito, o que não se vislumbra no âmbito dos condomínios residenciais, já que contribuem eminentemente para quitação das despesas comuns desde a sua instituição, à luz da fração ideal.
A jurisprudência pátria não diverge do entendimento acima exposto, senão vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. CONVENÇÃO QUE NÃO PREVÊ O CÁLCULO DA COTA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPOSIÇÃO LEGAL DE DIVISÃO DE DESPESAS DE ACORDO COM A FRAÇÃO IDEAL. PROCEDÊNCIA DE PEDIDO CONTRAPOSTO DE COBRANÇA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. O magistrado é o destinatário das provas, ao qual cabe analisar quais são necessárias ou inúteis à solução da lide, nos termos do art. 130 do Código de Processo Civil. 2. Prova oral desnecessária para julgamento do feito. Rejeição do agravo retido. 3. Legalidade da cobrança das despesas comum de acordo com a fração ideal das unidades componentes no condomínio, consoante disposto no art. 1.336, inc. I, do Código Civil, no silencio da convenção sobre o tema. 4. Recorrente que é proprietário de três unidades que, mesmo havendo registro imobiliário da unificação de dois imóveis, tem direito a três votos em assembleia, não sendo legítimo seu pleito de pagamento com base no rateio de despesa pelo número de proprietários. 5. As cotas condominiais são prestações periódicas, de trato sucessivo, pelo que a condenação inclui as vencidas até o trânsito em julgado da sentença, como também as vincendas até o efetivo pagamento. 6. Recurso do condômino ao qual se nega seguimento. Apelo do condomínio provido. (TJ-RJ – APL: 02117079020118190001 RJ 0211707-90.2011.8.19.0001, Relator: DES. ANTONIO ILOIZIO BARROS BASTOS, Data de Julgamento: 23/03/2015, QUARTA CÂMARA CIVEL, Data de Publicação: 24/03/2015 00:00) (Grifos nosso).
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – INTELIGÊNCIA DOS ART. 1.336 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 12 DA LEI Nº 4.591/64 – LEGALIDADE DA COBRANÇA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS PROPORCIONALMENTE À FRAÇÃO IDEAL. Conforme se infere da análise dos arts. 1.336 do Código Civil e 12 da Lei nº 4.591/64, é plenamente válida a estipulação em convenção de condomínio que determine que o pagamento das despesas condominiais seja proporcional à fração ideal. (TJ-MG – AC: 10024112117346001 MG, Relator: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 04/02/2014, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/02/2014) (Grifos nosso).
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – CONEXÃO – PRECLUSÃO – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – INOCORRÊNCIA – PRELIMINARES AFASTADAS – TAXAS DE CONDOMÍNIO – FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO – CONVENÇÃO – Há preclusão para questões de ordem pública já decididas no processo, o que não se deve confundir com discussões que podem, a qualquer tempo, ser analisadas pelo magistrado. – “A conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado” (Súmula 235/STJ). – Não há nulidade da decisão quando, embora de forma sucinta, o juiz expõe o seu posicionamento, baseando-se nas provas dos autos. – É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. – Recurso não provido. (TJ-MG – AC: 10183110023409001 MG, Relator: Anacleto Rodrigues (JD CONVOCADO), Data de Julgamento: 29/07/2014, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/08/2014) (Grifos nosso).
AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMÍNIO – COBERTURA – CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL – LEGALIDADE – PREVISÃO EM CONVENÇÃO E AUSÊNCIA DE DESPROPORCIONALIDADE – HONORÁRIOS – CRITÉRIO DE FIXAÇÃO. – A taxa de condomínio, calculada segundo a fração ideal se revela adequada e justa, porquanto prevista em convenção de condomínio e à luz das disposições legais, observando, ainda, o princípio da proporcionalidade, entendido como necessidade, adequação e proporcionalidade em sentido estrito – O patrocínio profissional deve encontrar remuneração condizente com a nobre e elevada atividade exercida pelo advogado, devendo o Juiz, ao arbitrá-la, se ater à lógica do razoável, estabelecendo a remuneração em patamar proporcional ao benefício patrimonial debatido, à complexidade da causa, o conteúdo do trabalho jurídico apresentado e a maior ou menor atuação no processo. Se o valor estabelecido não se mostra razoável e proporcional, de se promover à adequação do quantum. (TJ-MG – AC: 10024081501637001 MG, Relator: Otávio Portes, Data de Julgamento: 27/02/2014, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/03/2014) (Grifos nosso).
CONDOMÍNIO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. INCORPORADORA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PARÂMETRO PARA FIXAÇÃO. FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE. NÃO UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1) A Incorporadora é responsável pelo pagamento das taxas condominiais das unidades autônomas que se encontram sob sua propriedade, em razão do caráter propter rem da obrigação. 2) É dever do condômino efetuar o pagamento das despesas ou taxas condominiais de forma proporcional à fração ideal da unidade, nos termos do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil e do artigo 12, § 1º, da Lei nº 4.591/1964. 3) A não habitação do imóvel, assim como a não utilização da área comum não serve como fixação da cota condominial devida ou como parâmetro para sua redução. 4) Recurso conhecido não provido. (TJ-DF – APC: 20130710210522 DF 0020403-46.2013.8.07.0007, Relator: LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, Data de Julgamento: 29/10/2014, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 10/11/2014. Pág.: 209) (Grifos nosso).
“COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS CÁLCULO DO RATEIO COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL DE CADA UMA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS LEGALIDADE RECURSO IMPROVIDO. Não traduz ofensa ao princípio da isonomia a Convenção Condominial que institui como critério de rateio das despesas a fração ideal do imóvel. Mesmo que se admita nula tal estipulação, ainda assim seriam aplicáveis às disposições legais que regulam o Condomínio Edilício, previstas no artigo 12, parágrafo primeiro, da Lei n. 4.591/64 e no artigo 1.336, I, do Código Civil”. (TJ-SP – APL: 40032613220138260071 SP 4003261-32.2013.8.26.0071, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 26/11/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2014) (Grifos nosso).
Assim sendo, percebe-se que a alegação de suposta ilegalidade do rateio por fração ideal não merece prosperar, uma vez que, além de não encontrar respaldo no ordenamento jurídico pátrio, a jurisprudência jamais se posicionou no sentido de discutir a validade dos dispositivos que tratam da matéria, sendo certo que o STJ, inclusive, sequer adentrou no mérito da presente discussão, conforme se observa da Nota de Esclarecimento informada acima.
Fonte: http://www.iadvogados.com.br